早在2017年，人民日报就曾在相关报道中提问《长租公寓的春天来了吗》，其中称在我国排名前30位的房地产商中，当时就已经有三分之一以上涉足长租公寓行业。然而在3年时间过去之后，围绕这个行业的相关媒体报道，却已经屡屡与“爆仓”甚至“跑路”相关。
而在今年受到此次疫情的黑天鹅事件影响，也使得长租公寓行业再受冲击。日前有媒体援引研究机构的数据称，“仅在今年上半年，集中式长租公寓拓店速度就趋于停滞，无房企新进入该领域，已知的就有16家中小企业资金断裂或跑路。”
在可遇公寓总经理佘福元看来，目前平台所面临的最大风险，就是“人口流动减少，空置率增加是最大风险”。而至于整个行业所需解决的问题，他在采访中表示，“最需要面对的问题是过去几年增量太多，导致市场供应增加，整体入住率不高，短期需要时间消化”。而这也就意味着在从业者看来，只要能够撑到人口流动恢复正常水平，这一行业还是能够恢复往日的繁荣。
但当下有相关机构透过这些表面现象，为长租公寓此时的颓靡，给出了更为深刻的缘由。
7月7日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《谨防租房中“高进低出”“长收短付”陷阱的风险提示》（以下简称《提示》）。其中提到，近年来一些不规范的长租公寓或住房租赁企业，采用房租“高进低出”（即高租金向房东收房，低租金向租客出租）、“长收短付”（即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金）的经营模式，是导致平台出现资金链断裂等问题的主要原因。
【2年前就已众所周知行业风险：“高进低出”】
其实，长租公寓行业中并不是没有提前意识到普遍存在的这两大问题，至少“高进低出”这种情况早已有人点名。早在2018年，从我爱我家离职的前副总裁胡景晖就曾断言，“长租公寓爆仓一定比P2P暴雷更厉害”。彼时胡景晖在镜头前侃侃而谈，炮轰自如及蛋壳等业内知名的长租公寓平台人为抬高价格，并指出，“明明按市场价是五千一个月，他们（中介）去收的时候，喊六千喊八千，业主的心态完全被破坏了。”
但平台相互竞争带来的溢价，却无法在短时间内全部转移到租客身上。就在胡景晖当年的这一爆料后，北京市房地产中介协会就召开了座谈会，包括自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业的负责人参与，并共同承诺将落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
从当时的这些操作来看，长租公寓将成本调回市场价后，后期应该就能够构建更为稳定的商业模式才是。但彼时长租公寓行业中流行的另一种操作，却将其推向了更深的火坑。
【租金贷与房租优惠双管齐下，“长租短付”成型】
根据此前公布的招股书显示，蛋壳公寓的主要收入为租金与服务费，而在2019年1月至9月，蛋壳公寓67.9%的租客选择了租金贷服务。事实上，租金贷并非蛋壳公寓一家独有，而几乎是在整个长租公寓行业中都十分流行的操作方式。此前杭州一家名为“鼎家”的长租公寓爆雷，就引发了社会各界关注长租公寓的“租金变贷款”问题。
既然已有“鼎家”这样的先例，为什么蛋壳公寓的用户仍然偏好租金贷？我们三易生活在采访了一位自如的租客后得知，通常情况在长租公寓平台租房合约都是以“年”为单位，但用户可以根据自己的实际情况，选择“月付”“季付”或“年付”，但房租如果能以“季付”或者“年付”的形式一次性缴纳，平台将会予以一定的优惠，而用户在使用了租金贷后，就能够在“月付”的方式下享受与“年付”一样的优惠。
在与多位长租公寓租客的沟通中我们还发现，即便他们顾虑贷款风险，从而避开长租公寓企业所提供的相关服务，也依然会出于利益最大化的考量，偏好至少“季付”的方式。但另一方面根据我们从房东方面了解到的信息，平台与房东间签署的合同，却又是按月支付租房费用。
因此这也就意味着当租客将一季度的租金支付后，相关平台会按月划出租金付给房东，而因时间差沉淀的资金池会用作何处，也就只有相关企业才能说得清了。而当这种操作方式在行业中流行开来后，也就形成了《提示》中重点强调的另一个乱象——“长租短付”。
【风险阻挡不当资本热情，融资与上市一个没拉下】
显然，长租公寓行业中的风险并不难理解，甚至都称不上隐晦。然而这却并没有阻止资方的不断加码，在当年胡景晖一席话掀起“巨浪”的同时，当年乃至次年依旧有大量资本反而加速涌入这一行业。例如国内第一家上市的长租公寓平台青客公寓，就在2018年拿到了数千万美元的C轮融资，并成功于次年在美股上市。
而另一家行业代表蛋壳公寓，则在2018年通过B轮与B+轮融资共计拿到1亿7000万美元，2019年又分别拿到C轮5亿美元，以及D轮1.9亿美元。随后在2020年1月17日登陆美国的纽交所，总计募集资金超1.49亿美元，市值更是达到27.4亿美元。
在2018年，自如方面不仅通过A轮融资获得40亿元，当年还因 “中信证券·自如2号第【N】期房租分期信托受益权资产支持专项计划”在上交所获批，发行了20亿的非公募产品。在2019年，自如获得了包括腾讯及红杉资本中国联合投入的B轮融资50亿美元，甚至就在今年3月，自如方面还宣布又获得一轮10亿美元的战略融资。仅用了短短2年时间，估值就从200亿人民币上涨至66亿美元。
如果说相关企业不知风险而遇挫，还能被称作积累经验，但通过长租公寓这一市场近年来的表现，这个行业更像是明知模式存在问题，却不约而同默契的对相关问题避而不谈。
【让资本无视风险的关键，竟因为模式本身真的赚钱】
是什么让从业者与投资人都无视风险？答案很可能就是长租公寓这个模式本身。
站在从业者的角度，佘福元认为，“长租公寓是重资产、重运营、低毛利的行业。最大优势在于运营稳定后有持续稳定的现金流”。而在青客公寓的招股书中，平台承认会将部分面积较大的客厅则会隔成房间，一个房间的租金为800-1200元；在自如的平台上，租金贷的年化利率为6%-10%。从这些方面来看，在各方眼中不管是出于理论上的“长尾效应”，还是更为现实的“隔房出租”及金融贷款，长租公寓能够创收的地方实在太多，怎么看都不是一个会亏钱的买卖。
但问题或许就出在了这里，当所有人都发现了商机后，投身其中试图分一杯羹的资本也就越来越多。并且似乎所有资本都已经默认，只要自己能“熬”死市场上的主要竞争对手，就能过上“稳赚不赔”的好日子。
然而只要是生意，总会有亏有赚。当资本玩起“十瓶九盖”的戏法，整个循环就陷入了只能赚不能亏的“死胡同”，中间如果任何一环出现问题，都有可能造成整段循环的垮掉。事实上从去年开始，长租公寓行业中就不断被曝出的平台“爆仓”与企业“跑路”事件，这也侧面证明这一不健康的操作模式很容易出现问题。
值得注意的是，原本住建部等六部门在2019年12月25日发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中，希望让长租公寓企业自觉规避那些显而易见的风险。但让外界没有料到的是，一场突如其来的黑天鹅事件，让市场的真实反应来得远比平台调整的决心更快。
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